中共中央政治局开会 释放重磅信号 北京天津房市松绑
大鱼新闻 财经 2 weeks, 2 days
据新华社消息，4月30日，中共中央政治局会议召开。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。
要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。据易居研究院数据，2024 年 3 月，全国 22 个重点城市二手住宅成交套数为 152572套，环比增长 112%，同比减少 32%。相比 2月份的减少57%有明显收窄，体现了较好的复苏态势。
在新建商品住宅方面，2024年3月，全国百城新建商品住宅库存规模为49916万平方米，环比增长-0.1%，同比增长-1.9%。按一、二、三四线城市分类，分别为库存3586、24163和22167万平方米，环比增速分别为3.7%、-0.4%和-0.5%，同比增速分别为11.5%、-4.5%和-0.9%。
易居研究院指出，当前库存数据总体上回落到3年前水平，“库存最近几年高企的部分已经被‘削平’，侧面说明库存消化能力是客观存在的”。
去年以来，全国陆续发布房地产政策，促进楼市成交。据诸葛数据研究中心不完全统计，自去年以来截至今年4月28日，全国已有约35城放松限购政策，其中合肥、昆明、苏州、长沙等22城全面放松限购。而就在这两天，成都、惠州、天津等城市又再发文解除相关限制性措施，全力优化房地产市场政策，促进更大的成交。
“此前地产股大涨，就说明地产方面的政策会有重磅内容”。在易居研究院研究总监严跃进看来，此次中央政治局会议提出“保交楼”的工作调整为“保交房”的工作，更加从保护购房人合法权益的角度进行，政策将更加务实和落地。同时明确提及要基于对优质住房的新期待做工作，也就意味着后续高品质住宅的供应会发力，各地会加快制定好房子或高品质住宅的标准。
此外，存量房产消化和增量住房优化的结合，使得后续二手房和一手房的工作可以更好结合，尤其是“以旧换新”等工作会持续成为官方版本，成为新一轮市场提振的重要动力源。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，政策提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，主要是二手房去库存，并和新房去化实现良性循环。当前，二手房挂牌量、交易量、去化周期也比新房要大，但同时二手房价格下跌幅度也比新房大，已经冲击到新房定价体系，导致新房被迫跟着定价、降价，价格下跌也导致开发商不拿地，不开工。因此，当务之急是给海量的二手房库存泄洪。
李宇嘉认为，近期40多个城市启动的“以旧换新”是可行的，但实际效果难以乐观。建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来，由中央政府发行特别债券、组建基金等方式，再贷款给央企和地方国企，收购市场上的存量二手房源，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者，实现资金闭环。由此稳定住价格体系，从而传导至稳定新房交易、开工和供地。
一日内北京、天津相继放松限购，楼市正迎来新一波重磅利好
一日之内，北京、天津、惠州等地，先后出台重磅楼市政策。
先来看北京。北京执行了13年的限购政策，今日迎来重大调整。
4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》。自该通知印发次日起，在执行现有住房限购政策的基础上，符合相应条件居民家庭（含夫妻双方及未成年子女）或成年单身人士，可在北京五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。
通知明确，这些居民家庭包括：首先，北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的。其次，北京市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的。第三，连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。
其中，新购买商品住房位于通州区（不含台湖、马驹桥地区）的居民家庭或成年单身人士，还须为通州区户籍，或与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系。
中原地产首席分析师张大伟分析指出，这是近半年以来，北京第8次楼市宽松政策，其力度相当于给了所有被限购的人再一次购房的资格。
“北京本次政策力度可以说非常之大，预期明显超过之前。北京当下新建商品房住宅约81%在五环外，二手房大约70%房源在五环外。限购松绑后，有望拉动这些区域市场成交，提高市场成交量。”张大伟称。
就北京松绑限购对于市场的影响，其进一步指出，北京总体上依然属于全国房地产调控最严格的城市。而本次政策可能只是新一轮政策宽松的开始，从北京近期政策较为频繁的调整来看，预计后续还会不断出台政策，限购、限贷等政策在未来都有可能松绑。
北京出台上述政策之前，天津也发布了楼市新政。
4月30日，天津市住房城乡建设委等三部门印发《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。
《通知》明确，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在天津购买住房的，享受天津市户籍居民购房政策。对于天津市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。
另外，天津还完善了住房套数认定标准。为充分满足居民职住平衡需求，居民在天津非限购区购买住房的，核查其在相应区住房情况。同时，对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，《通知》明确可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。
从近期楼市数据来看，天津3月市场成交走势与全国多数城市一样，单月环比大幅回升，但热度仍不及去年小阳春。诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年3月天津新建商品住宅、二手住宅成交环比上月倍增，同比分别下跌41.2%、33.9%。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，在去年9月放松大学毕业生群体住房限购以及除市内六区外的区域限购等基础上，天津本次楼市新政进一步放宽了市内六区120平以上新建商品住房的限购，松绑力度层层递进，旨在继续营造更为宽松的购房环境，促进购房需求尤其是改善性住房需求的进一步释放。
“本次新政还提出京冀居民享受与天津同等买房政策，惠及群体明显扩大，利好信号强烈，将对楼市交易形成一个重大利好，而且此举将充分满足职住平衡需求，有助于京津冀协同发展。另外，本次新政还提出对多子女家庭和养老家庭认定套数时核减1套，将进一步减轻多子女家庭和照料老人家庭的居住成本，促进城市人口均衡发展。”关荣雪称。
同一日，惠州也于4月30日发布优化房地产调控政策的通知，出台取消住房限售、鼓励支持住房“以旧换新”活动、加大公积金贷款优惠力度等措施。
通知显示，自发布之日起惠州取消商品住房（含新建商品住房和二手住房）转让限制年限规定（有限制产权转让的除外），支持居民刚性和改善性购房需求。
值得一提的是，惠州还将发放规模达1亿元的购房消费券。
据了解，2024年5月1日至2024年10月31日期间购买惠州市新建商品住房（不含二手房和非住宅用房），且完成网签备案、契税缴纳手续的个人消费者，发放电子消费券，限前10000套，总价值最高1亿元。
对于购房总价在100万元以下的，每套发放5000元电子消费券；100万元以上的，每套发放10000元电子消费券，先到先得，额满即止。该消费券有效期截至2025年6月30日，有效期结束后未使用的消费券将由系统自动收回。
事实上，不仅是上述几城，“五一”小长假前，多个核心二线城市陆续出台重磅楼市放松政策。
其中，从4月29日起，成都全市范围内住房交易不再审核购房资格；南京则祭出楼市重磅大招，购房可直接落户；而作为楼市调控“模范生”的长沙也全面取消了限购。
“从政策松绑节点来看，临近五一期间，恰逢促销关键节点，有助于增加一定的看房客流量和潜在的成交转化。”关荣雪称。
在张大伟看来，北京释放五环外限购松绑的信号意义相当强，预计其他一线城市也会于近期同步展开。
“后续全国政策继续宽松，将是大趋势。仅最近2天，全国已经有超过11个城市出台了各种政策，预计最近全国会有一轮政策宽松。”张大伟补充道。
易居研究院研究总监严跃进也认为，北京、天津等地出台重磅楼市政策，意味着二季度各地继续加快购房政策的优化调整，这将对于政策环境优化和购房信心提振具有积极的作用。
此外，多位分析师认为，政策的调整尤其是核心城市的政策调整能短时间刺激成交量达到一个小高峰，提振市场的信心。但楼市调控政策的松动，对市场的带动效应有多久，有待观察
“中长期看，房地产市场的回暖与宏观经济息息相关，仍依赖于居民的就业收入预期，只有收入预期改善了，居民改善居住需求将会持续释放。”关荣雪表示。
马光远：四月政治局会议释放下一步经济政策八大信号
四月政治局会议释放下一步经济政策八大信号
👉文｜马光远
熟悉中国政策周期的都知道，每个季度的数据发布之后，中央政治局都要在公布数据的当月的月底召开会议，研判当下的经济形势，并对下一步宏观政策的侧重点和着力点进行部署。
4月30日的政治局会议，对一季度的经济进行全面分析，并对下一步宏观政策进行部署，通读会议通稿，有八个方面的政策值得关注：
第一、对当前中国经济的温度进行判断。
一季度，中国经济同比增长5.3%，高于去年四季度的5.2%，也高于去年全年的5.2%，外界对这个数据的反应是普遍高于预期。从中国经济的重要指标看，一季度拉动中国经济增长主要是制造业、服务型消费以及出口表现不错。对这个数据，会议的判断是“经济运行中积极因素增多，动能持续增强，社会预期改善，”并认为“开局良好、回升向好是当前经济运行的基本特征和趋势。”这个判断，应该是异议不多，国家统计局在数据发布之后的新闻发布会上，也罕见地主动解释这个数据有多个方面的支撑。
第二、关于中国经济目前温度的定性。
尽管5.3%的增长超预期，但会议对中国经济目前的真正温度的判断是清醒的，客观的。从主要指标看，也不是中国经济的主要指标都全面改善，消费低迷，房地产仍然处在深度调整之中，包括地方债在内的风险因素仍然需要化解。
会议也客观回应当前中国经济面临的挑战，“主要是有效需求仍然不足，企业经营压力较大，重点领域风险隐患较多，国内大循环不够顺畅，外部环境复杂性、严峻性、不确定性明显上升。”
这个判断，和去年年底，中央经济工作会议的判断也是一致的。这个判断也意味着，去年影响中国经济的主要挑战因素仍然存在。
第三、对货币政策和财政政策的下一步重点动向进行定调。
会议指出，“要靠前发力有效落实已经确定的宏观政策，实施好积极的财政政策和稳健的货币政策。”靠前发力，这是下一步宏观政策最突出的特点，无论是财政，货币，还是投资、消费政策，都需要提前释放，这是一个非常重要的信号。
比如，在财政政策上提出，要及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度，保持必要的财政支出强度，确保基层“三保”按时足额支出。
在货币政策上提出要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本。这意味着，未来货币政策降准降息的大门依然敞开。
在这里要提一下最近讨论的比较热的央行购买国债的事。
财政部党组理论学习中心组23日在《人民日报》发文。文章提到，要加强财政与货币政策、金融改革的协调配合，完善基础货币投放和货币供应调控机制，支持在央行公开市场操作中逐步增加国债买卖，充实货币政策工具箱。央行对此也做了肯定性的回应。
对于央行买国债这事，有人说是中国版的QE，有人说央行要大放水了，还有人说这是财政政策货币化。其实，对于央行购买国债这事，法律规定的明明白白，央行不能再一级市场购买国债，但可以在二级市场购买。就此而言，这并非什么新鲜事。
但是，在当下房地产下行，地方债急需化解，企业投资下滑急需政府投资弥补缺口的情况下，央行购买国债又不同于普通操作。很显然，这是有风向标意义的非常规操作，但绝不会突破一级市场直接购买的限制。
第四、消费依旧稳经济的关键，也是痛点。
今年一季度，尽管有基数的影响，但消费数据总体不佳，消费依旧低迷这是基本事实。从金融数据看，在银行存款利率不断下降的情况下，居民存款热情依然不减，14亿人人均存款已经超过11万元，印钞机输给了储钱罐，不敢消费的情绪明显。1—3月份，社会消费品零售总额120327亿元，同比增长4.7%。3月份，社会消费品零售总额39020亿元，同比增长3.1%。
会议提出，要积极扩大国内需求，落实好大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案。要创造更多消费场景，更好满足人民群众多样化、高品质消费需要。要深入推进以人为本的新型城镇化，持续释放消费和投资潜力。
笔者一直认为，一定要更加重视消费在经济大循环中的战略作用，一定要认识到目前中国的消费水平太低，一定要认识到消费对经济整体的拉动力要高于过去的传统投资，应该出台真金白银的政策扩大消费。消费券、消费补贴等等，都是可以考虑的选项，住房、装修等等是可以考虑的重点补贴领域。
第五，提出了“耐心资本”的概念。
会议强调，要因地制宜发展新质生产力。要加强国家战略科技力量布局，培育壮大新兴产业，超前布局建设未来产业，运用先进技术赋能传统产业转型升级。要积极发展风险投资，壮大耐心资本。应该说，耐心资本这种说法并不是全新的，但透露出的政策信号是全新的。在当前经济大周期，产业链重塑和提升的大背景下，需要一些长期资本、耐心资本深度耕耘一些战略产业和重要领域。
我个人认为，资本要有“耐心”的关键是政策要给资本长期的预期，长期的预期太重要了。耐心也应该成为我们在创新领域的基本要求，对产业转型，要有耐心，不能急功近利，不能着急。包括化解当前中国经济的风险，解决中国经济的一些问题，更有有耐心，耐心是当前中国宏观政策最急需的东西。
第六、房地产政策有全新的提法。
会议提出，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
关于房地产政策，关键是重塑信心，重塑信心的关键是政策要落地，无论是保交房的，还是房企融资，还是鼓励居民购房的政策要加快落地。
这次会议提出了“压实”各方责任的要求，提出要要“结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，我的理解，这其实是明确发出以前各种为房地产降温，抑制房地产的政策要加快推出，代之以支持居民对优质住房的期待，消化存量住房，以及优化增量住房的政策。
第七、关于地方债。
会议强调，要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。这里的新提法是，“既真正压降债务、又能稳定发展”。笔者认为，这个认识太重要了。
过去一段时间，为了化解债务，一些地方被要求不能上项目，不能增加新的债务。按照这个思路，过去的很多事实证明，既无法解决债务，还会影响地方发展。从中国过去解决债务问题的经验看，无论是过去国企债务，还是银行坏账的成功解决，都是立足于发展的眼光，通过发展来解决问题，而不是静态的被动的来解决。
第八、会议再次提到了资本市场的问题，提出多措并举促进资本市场健康发展。
对这个问题，我只说两点，一是全球主要资本市场，过去两年都经历了大涨，中国资本市场是唯一没有大涨的；第二，第三个国九条刚刚出台，期待资本市场有好的表现。从欧美2008年以来的经验看，通过稳定资本市场和房地产市场，稳定财富效应，是解决经济发展的不错的经验。
背景新闻：北京官宣：调整限购政策
4月30日，北京发布关于优化调整本市住房限购政策的通知。为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，现就优化调整本市住房限购政策通知如下：自本通知印发次日起，在执行现有住房限购政策的基础上，允许以下居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）：
1、本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的；
2、本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；
3、连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。
其中，新购买商品住房位于通州区（不含台湖、马驹桥地区）的居民家庭或成年单身人士，还须为通州区户籍，或与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系。
此前，北京楼市政策已多次调整。
3月27日，北京市住建委宣布废止两年前发布的一则文件。
该文件发布于2021年8月，文中称“夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。”
2021年8月5日，市住房城乡建设委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，明确夫妻离异的，若原家庭在离异前已拥有2套及以上住房，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购房。新规自5日起执行。
图片来源：北京市住建委官网
2月6日，北京市住建委和北京市通州区人民政府发布关于调整通州区商品住房销售政策的通知（以下简称通知），解除“双限”。北京市住建委表示，调整后，在通州区落户或就业的家庭，如需购买通州区商品住房，符合本市限购条件即可，取消了在通州落户或纳税、社保满3年的限制，更有利于促进疏解单位、企业从业人员在城市副中心安居置业，实现职住平衡。
图片来源：北京市通州区人民政府网站
2023年12月14日，北京市住建委、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心、国家税务总局北京市税务局等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，调整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%。
根据北京市住建委官网数据统计，3月北京二手房网签量14280套，环比上涨125.5%，远高于1.2万套的“荣枯线”。这一数字也是最近一年来的最高点。
北京商报报道，中原地产首席分析师张大伟分析认为，3月北京楼市迎来了小阳春行情，原因还是受需求释放的带动。北京每年都会有一波入学购房置业的需求，基本在春节前后释放，而且大部分需要集中在3月过户、4月落户，这也导致3月二手房网签达到近一年最高点。
天津取消本地户籍120平以上新房限购，支持北京、河北居民在津购房
21世纪经济报道记者李莎 北京报道 据“天津发布”微信公众号2024年4月30日消息，天津市住建委等三部门联合发文放松限购。
依据新政，天津户籍居民在天津市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。
不仅如此，天津新政规定，北京、河北户籍居民以及在北京、河北就业人员在天津购房的，享受天津户籍居民购房政策。
中指研究院天津公司高级分析师牛晓蕙向21世纪经济报道记者表示，目前天津房地产市场供求关系发生重大变化，改善性住房需求为新房市场关键支撑，且住房需求逐步向核心区回归，天津市内六区新建商品住宅成交面积占比连续4年扩大，2023年提升至15%。
牛晓蕙表示，2023年以来，天津市改善性需求释放提速，目前市场上购买新房的客户中4成是首次购房的刚性需求，6成是改善性需求，其中面积改善占25.6%，此类客群住房改善的平均面积由84.3平方米提高至124.9平方米。
天津市住建委有关负责人表示，取消天津户籍居民购买120平方米以上新建商品住房大户型的限购，有利于更好满足居民改善性住房需求。
针对此次支持京津冀协同发展住房需求的新规，牛晓蕙表示，此次放开北京、河北居民在津购房门槛，加上去年实行的异地公积金可在天津使用，为北京、河北人群在津购房提供更多便利，有利于促进京津冀三地之间的人员流动、资源共享。
除此之外，天津这次新政还明确，居民在天津非限购区购房的，核查其在相应区住房情况。同时，对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可在认定住房套数时核减1套。
前述天津市住建委有关负责人表示，针对居民跨区域的购房需求，实行按区认定住房套数，充分满足职住平衡需求，同时对多子女家庭和养老家庭认定套数时还核减1套，有利于更好满足其合理住房需求，进一步减轻多子女家庭和照料老人家庭的居住成本，促进天津人口均衡发展。
这并非天津首次优化限购政策，去年9月，天津就将限购区域缩小为市内六区。此外，去年天津还推出了“认房不认贷”、降低首付比例和房贷利率、契税减免等多项政策，支持合理住房需求。
在政策支持下，去年天津商品房销售实现较快增长。据天津市统计局数据，2023年天津新建商品房销售面积增长20.9%，其中住宅销售面积增长23.9%；商品房销售额增长24.9%，其中住宅销售额增长27.3%。
综合国家统计局及天津市住建局消息，今年一季度，一季度天津新建商品房销售324.98万平方米，同比下降1.2个百分点，3月天津商品住宅销售价格指数为100.5，同比增长0.5％。一季度天津多项房地产数据好于全国，但市场仍面临一定压力。
牛晓蕙预计，此次天津减少限购区域内的大户型新房购房限制条件，将有助于更好满足市区改善型需求，加快潜在需求释放。而支持天津、河北居民购房，将有利于稳定市场预期，预计天津市内六区二手房市场将有所回升。
每日经济新闻综合自北京市住房和城乡建设委员会官网、北京商报
要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。据易居研究院数据，2024 年 3 月，全国 22 个重点城市二手住宅成交套数为 152572套，环比增长 112%，同比减少 32%。相比 2月份的减少57%有明显收窄，体现了较好的复苏态势。
在新建商品住宅方面，2024年3月，全国百城新建商品住宅库存规模为49916万平方米，环比增长-0.1%，同比增长-1.9%。按一、二、三四线城市分类，分别为库存3586、24163和22167万平方米，环比增速分别为3.7%、-0.4%和-0.5%，同比增速分别为11.5%、-4.5%和-0.9%。
易居研究院指出，当前库存数据总体上回落到3年前水平，“库存最近几年高企的部分已经被‘削平’，侧面说明库存消化能力是客观存在的”。
去年以来，全国陆续发布房地产政策，促进楼市成交。据诸葛数据研究中心不完全统计，自去年以来截至今年4月28日，全国已有约35城放松限购政策，其中合肥、昆明、苏州、长沙等22城全面放松限购。而就在这两天，成都、惠州、天津等城市又再发文解除相关限制性措施，全力优化房地产市场政策，促进更大的成交。
“此前地产股大涨，就说明地产方面的政策会有重磅内容”。在易居研究院研究总监严跃进看来，此次中央政治局会议提出“保交楼”的工作调整为“保交房”的工作，更加从保护购房人合法权益的角度进行，政策将更加务实和落地。同时明确提及要基于对优质住房的新期待做工作，也就意味着后续高品质住宅的供应会发力，各地会加快制定好房子或高品质住宅的标准。
此外，存量房产消化和增量住房优化的结合，使得后续二手房和一手房的工作可以更好结合，尤其是“以旧换新”等工作会持续成为官方版本，成为新一轮市场提振的重要动力源。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，政策提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，主要是二手房去库存，并和新房去化实现良性循环。当前，二手房挂牌量、交易量、去化周期也比新房要大，但同时二手房价格下跌幅度也比新房大，已经冲击到新房定价体系，导致新房被迫跟着定价、降价，价格下跌也导致开发商不拿地，不开工。因此，当务之急是给海量的二手房库存泄洪。
李宇嘉认为，近期40多个城市启动的“以旧换新”是可行的，但实际效果难以乐观。建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来，由中央政府发行特别债券、组建基金等方式，再贷款给央企和地方国企，收购市场上的存量二手房源，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者，实现资金闭环。由此稳定住价格体系，从而传导至稳定新房交易、开工和供地。
一日内北京、天津相继放松限购，楼市正迎来新一波重磅利好
一日之内，北京、天津、惠州等地，先后出台重磅楼市政策。
先来看北京。北京执行了13年的限购政策，今日迎来重大调整。
4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》。自该通知印发次日起，在执行现有住房限购政策的基础上，符合相应条件居民家庭（含夫妻双方及未成年子女）或成年单身人士，可在北京五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。
通知明确，这些居民家庭包括：首先，北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的。其次，北京市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的。第三，连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。
其中，新购买商品住房位于通州区（不含台湖、马驹桥地区）的居民家庭或成年单身人士，还须为通州区户籍，或与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系。
中原地产首席分析师张大伟分析指出，这是近半年以来，北京第8次楼市宽松政策，其力度相当于给了所有被限购的人再一次购房的资格。
“北京本次政策力度可以说非常之大，预期明显超过之前。北京当下新建商品房住宅约81%在五环外，二手房大约70%房源在五环外。限购松绑后，有望拉动这些区域市场成交，提高市场成交量。”张大伟称。
就北京松绑限购对于市场的影响，其进一步指出，北京总体上依然属于全国房地产调控最严格的城市。而本次政策可能只是新一轮政策宽松的开始，从北京近期政策较为频繁的调整来看，预计后续还会不断出台政策，限购、限贷等政策在未来都有可能松绑。
北京出台上述政策之前，天津也发布了楼市新政。
4月30日，天津市住房城乡建设委等三部门印发《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。
《通知》明确，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在天津购买住房的，享受天津市户籍居民购房政策。对于天津市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。
另外，天津还完善了住房套数认定标准。为充分满足居民职住平衡需求，居民在天津非限购区购买住房的，核查其在相应区住房情况。同时，对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，《通知》明确可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。
从近期楼市数据来看，天津3月市场成交走势与全国多数城市一样，单月环比大幅回升，但热度仍不及去年小阳春。诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年3月天津新建商品住宅、二手住宅成交环比上月倍增，同比分别下跌41.2%、33.9%。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，在去年9月放松大学毕业生群体住房限购以及除市内六区外的区域限购等基础上，天津本次楼市新政进一步放宽了市内六区120平以上新建商品住房的限购，松绑力度层层递进，旨在继续营造更为宽松的购房环境，促进购房需求尤其是改善性住房需求的进一步释放。
“本次新政还提出京冀居民享受与天津同等买房政策，惠及群体明显扩大，利好信号强烈，将对楼市交易形成一个重大利好，而且此举将充分满足职住平衡需求，有助于京津冀协同发展。另外，本次新政还提出对多子女家庭和养老家庭认定套数时核减1套，将进一步减轻多子女家庭和照料老人家庭的居住成本，促进城市人口均衡发展。”关荣雪称。
同一日，惠州也于4月30日发布优化房地产调控政策的通知，出台取消住房限售、鼓励支持住房“以旧换新”活动、加大公积金贷款优惠力度等措施。
通知显示，自发布之日起惠州取消商品住房（含新建商品住房和二手住房）转让限制年限规定（有限制产权转让的除外），支持居民刚性和改善性购房需求。
值得一提的是，惠州还将发放规模达1亿元的购房消费券。
据了解，2024年5月1日至2024年10月31日期间购买惠州市新建商品住房（不含二手房和非住宅用房），且完成网签备案、契税缴纳手续的个人消费者，发放电子消费券，限前10000套，总价值最高1亿元。
对于购房总价在100万元以下的，每套发放5000元电子消费券；100万元以上的，每套发放10000元电子消费券，先到先得，额满即止。该消费券有效期截至2025年6月30日，有效期结束后未使用的消费券将由系统自动收回。
事实上，不仅是上述几城，“五一”小长假前，多个核心二线城市陆续出台重磅楼市放松政策。
其中，从4月29日起，成都全市范围内住房交易不再审核购房资格；南京则祭出楼市重磅大招，购房可直接落户；而作为楼市调控“模范生”的长沙也全面取消了限购。
“从政策松绑节点来看，临近五一期间，恰逢促销关键节点，有助于增加一定的看房客流量和潜在的成交转化。”关荣雪称。
在张大伟看来，北京释放五环外限购松绑的信号意义相当强，预计其他一线城市也会于近期同步展开。
“后续全国政策继续宽松，将是大趋势。仅最近2天，全国已经有超过11个城市出台了各种政策，预计最近全国会有一轮政策宽松。”张大伟补充道。
易居研究院研究总监严跃进也认为，北京、天津等地出台重磅楼市政策，意味着二季度各地继续加快购房政策的优化调整，这将对于政策环境优化和购房信心提振具有积极的作用。
此外，多位分析师认为，政策的调整尤其是核心城市的政策调整能短时间刺激成交量达到一个小高峰，提振市场的信心。但楼市调控政策的松动，对市场的带动效应有多久，有待观察
“中长期看，房地产市场的回暖与宏观经济息息相关，仍依赖于居民的就业收入预期，只有收入预期改善了，居民改善居住需求将会持续释放。”关荣雪表示。
马光远：四月政治局会议释放下一步经济政策八大信号
四月政治局会议释放下一步经济政策八大信号
👉文｜马光远
熟悉中国政策周期的都知道，每个季度的数据发布之后，中央政治局都要在公布数据的当月的月底召开会议，研判当下的经济形势，并对下一步宏观政策的侧重点和着力点进行部署。
4月30日的政治局会议，对一季度的经济进行全面分析，并对下一步宏观政策进行部署，通读会议通稿，有八个方面的政策值得关注：
第一、对当前中国经济的温度进行判断。
一季度，中国经济同比增长5.3%，高于去年四季度的5.2%，也高于去年全年的5.2%，外界对这个数据的反应是普遍高于预期。从中国经济的重要指标看，一季度拉动中国经济增长主要是制造业、服务型消费以及出口表现不错。对这个数据，会议的判断是“经济运行中积极因素增多，动能持续增强，社会预期改善，”并认为“开局良好、回升向好是当前经济运行的基本特征和趋势。”这个判断，应该是异议不多，国家统计局在数据发布之后的新闻发布会上，也罕见地主动解释这个数据有多个方面的支撑。
第二、关于中国经济目前温度的定性。
尽管5.3%的增长超预期，但会议对中国经济目前的真正温度的判断是清醒的，客观的。从主要指标看，也不是中国经济的主要指标都全面改善，消费低迷，房地产仍然处在深度调整之中，包括地方债在内的风险因素仍然需要化解。
会议也客观回应当前中国经济面临的挑战，“主要是有效需求仍然不足，企业经营压力较大，重点领域风险隐患较多，国内大循环不够顺畅，外部环境复杂性、严峻性、不确定性明显上升。”
这个判断，和去年年底，中央经济工作会议的判断也是一致的。这个判断也意味着，去年影响中国经济的主要挑战因素仍然存在。
第三、对货币政策和财政政策的下一步重点动向进行定调。
会议指出，“要靠前发力有效落实已经确定的宏观政策，实施好积极的财政政策和稳健的货币政策。”靠前发力，这是下一步宏观政策最突出的特点，无论是财政，货币，还是投资、消费政策，都需要提前释放，这是一个非常重要的信号。
比如，在财政政策上提出，要及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度，保持必要的财政支出强度，确保基层“三保”按时足额支出。
在货币政策上提出要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本。这意味着，未来货币政策降准降息的大门依然敞开。
在这里要提一下最近讨论的比较热的央行购买国债的事。
财政部党组理论学习中心组23日在《人民日报》发文。文章提到，要加强财政与货币政策、金融改革的协调配合，完善基础货币投放和货币供应调控机制，支持在央行公开市场操作中逐步增加国债买卖，充实货币政策工具箱。央行对此也做了肯定性的回应。
对于央行买国债这事，有人说是中国版的QE，有人说央行要大放水了，还有人说这是财政政策货币化。其实，对于央行购买国债这事，法律规定的明明白白，央行不能再一级市场购买国债，但可以在二级市场购买。就此而言，这并非什么新鲜事。
但是，在当下房地产下行，地方债急需化解，企业投资下滑急需政府投资弥补缺口的情况下，央行购买国债又不同于普通操作。很显然，这是有风向标意义的非常规操作，但绝不会突破一级市场直接购买的限制。
第四、消费依旧稳经济的关键，也是痛点。
今年一季度，尽管有基数的影响，但消费数据总体不佳，消费依旧低迷这是基本事实。从金融数据看，在银行存款利率不断下降的情况下，居民存款热情依然不减，14亿人人均存款已经超过11万元，印钞机输给了储钱罐，不敢消费的情绪明显。1—3月份，社会消费品零售总额120327亿元，同比增长4.7%。3月份，社会消费品零售总额39020亿元，同比增长3.1%。
会议提出，要积极扩大国内需求，落实好大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案。要创造更多消费场景，更好满足人民群众多样化、高品质消费需要。要深入推进以人为本的新型城镇化，持续释放消费和投资潜力。
笔者一直认为，一定要更加重视消费在经济大循环中的战略作用，一定要认识到目前中国的消费水平太低，一定要认识到消费对经济整体的拉动力要高于过去的传统投资，应该出台真金白银的政策扩大消费。消费券、消费补贴等等，都是可以考虑的选项，住房、装修等等是可以考虑的重点补贴领域。
第五，提出了“耐心资本”的概念。
会议强调，要因地制宜发展新质生产力。要加强国家战略科技力量布局，培育壮大新兴产业，超前布局建设未来产业，运用先进技术赋能传统产业转型升级。要积极发展风险投资，壮大耐心资本。应该说，耐心资本这种说法并不是全新的，但透露出的政策信号是全新的。在当前经济大周期，产业链重塑和提升的大背景下，需要一些长期资本、耐心资本深度耕耘一些战略产业和重要领域。
我个人认为，资本要有“耐心”的关键是政策要给资本长期的预期，长期的预期太重要了。耐心也应该成为我们在创新领域的基本要求，对产业转型，要有耐心，不能急功近利，不能着急。包括化解当前中国经济的风险，解决中国经济的一些问题，更有有耐心，耐心是当前中国宏观政策最急需的东西。
第六、房地产政策有全新的提法。
会议提出，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
关于房地产政策，关键是重塑信心，重塑信心的关键是政策要落地，无论是保交房的，还是房企融资，还是鼓励居民购房的政策要加快落地。
这次会议提出了“压实”各方责任的要求，提出要要“结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，我的理解，这其实是明确发出以前各种为房地产降温，抑制房地产的政策要加快推出，代之以支持居民对优质住房的期待，消化存量住房，以及优化增量住房的政策。
第七、关于地方债。
会议强调，要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。这里的新提法是，“既真正压降债务、又能稳定发展”。笔者认为，这个认识太重要了。
过去一段时间，为了化解债务，一些地方被要求不能上项目，不能增加新的债务。按照这个思路，过去的很多事实证明，既无法解决债务，还会影响地方发展。从中国过去解决债务问题的经验看，无论是过去国企债务，还是银行坏账的成功解决，都是立足于发展的眼光，通过发展来解决问题，而不是静态的被动的来解决。
第八、会议再次提到了资本市场的问题，提出多措并举促进资本市场健康发展。
对这个问题，我只说两点，一是全球主要资本市场，过去两年都经历了大涨，中国资本市场是唯一没有大涨的；第二，第三个国九条刚刚出台，期待资本市场有好的表现。从欧美2008年以来的经验看，通过稳定资本市场和房地产市场，稳定财富效应，是解决经济发展的不错的经验。
背景新闻：北京官宣：调整限购政策
4月30日，北京发布关于优化调整本市住房限购政策的通知。为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，现就优化调整本市住房限购政策通知如下：自本通知印发次日起，在执行现有住房限购政策的基础上，允许以下居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）：
1、本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的；
2、本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；
3、连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。
其中，新购买商品住房位于通州区（不含台湖、马驹桥地区）的居民家庭或成年单身人士，还须为通州区户籍，或与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系。
此前，北京楼市政策已多次调整。
3月27日，北京市住建委宣布废止两年前发布的一则文件。
该文件发布于2021年8月，文中称“夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。”
2021年8月5日，市住房城乡建设委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，明确夫妻离异的，若原家庭在离异前已拥有2套及以上住房，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购房。新规自5日起执行。
图片来源：北京市住建委官网
2月6日，北京市住建委和北京市通州区人民政府发布关于调整通州区商品住房销售政策的通知（以下简称通知），解除“双限”。北京市住建委表示，调整后，在通州区落户或就业的家庭，如需购买通州区商品住房，符合本市限购条件即可，取消了在通州落户或纳税、社保满3年的限制，更有利于促进疏解单位、企业从业人员在城市副中心安居置业，实现职住平衡。
图片来源：北京市通州区人民政府网站
2023年12月14日，北京市住建委、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心、国家税务总局北京市税务局等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，调整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%。
根据北京市住建委官网数据统计，3月北京二手房网签量14280套，环比上涨125.5%，远高于1.2万套的“荣枯线”。这一数字也是最近一年来的最高点。
北京商报报道，中原地产首席分析师张大伟分析认为，3月北京楼市迎来了小阳春行情，原因还是受需求释放的带动。北京每年都会有一波入学购房置业的需求，基本在春节前后释放，而且大部分需要集中在3月过户、4月落户，这也导致3月二手房网签达到近一年最高点。
天津取消本地户籍120平以上新房限购，支持北京、河北居民在津购房
21世纪经济报道记者李莎 北京报道 据“天津发布”微信公众号2024年4月30日消息，天津市住建委等三部门联合发文放松限购。
依据新政，天津户籍居民在天津市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。
不仅如此，天津新政规定，北京、河北户籍居民以及在北京、河北就业人员在天津购房的，享受天津户籍居民购房政策。
中指研究院天津公司高级分析师牛晓蕙向21世纪经济报道记者表示，目前天津房地产市场供求关系发生重大变化，改善性住房需求为新房市场关键支撑，且住房需求逐步向核心区回归，天津市内六区新建商品住宅成交面积占比连续4年扩大，2023年提升至15%。
牛晓蕙表示，2023年以来，天津市改善性需求释放提速，目前市场上购买新房的客户中4成是首次购房的刚性需求，6成是改善性需求，其中面积改善占25.6%，此类客群住房改善的平均面积由84.3平方米提高至124.9平方米。
天津市住建委有关负责人表示，取消天津户籍居民购买120平方米以上新建商品住房大户型的限购，有利于更好满足居民改善性住房需求。
针对此次支持京津冀协同发展住房需求的新规，牛晓蕙表示，此次放开北京、河北居民在津购房门槛，加上去年实行的异地公积金可在天津使用，为北京、河北人群在津购房提供更多便利，有利于促进京津冀三地之间的人员流动、资源共享。
除此之外，天津这次新政还明确，居民在天津非限购区购房的，核查其在相应区住房情况。同时，对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可在认定住房套数时核减1套。
前述天津市住建委有关负责人表示，针对居民跨区域的购房需求，实行按区认定住房套数，充分满足职住平衡需求，同时对多子女家庭和养老家庭认定套数时还核减1套，有利于更好满足其合理住房需求，进一步减轻多子女家庭和照料老人家庭的居住成本，促进天津人口均衡发展。
这并非天津首次优化限购政策，去年9月，天津就将限购区域缩小为市内六区。此外，去年天津还推出了“认房不认贷”、降低首付比例和房贷利率、契税减免等多项政策，支持合理住房需求。
在政策支持下，去年天津商品房销售实现较快增长。据天津市统计局数据，2023年天津新建商品房销售面积增长20.9%，其中住宅销售面积增长23.9%；商品房销售额增长24.9%，其中住宅销售额增长27.3%。
综合国家统计局及天津市住建局消息，今年一季度，一季度天津新建商品房销售324.98万平方米，同比下降1.2个百分点，3月天津商品住宅销售价格指数为100.5，同比增长0.5％。一季度天津多项房地产数据好于全国，但市场仍面临一定压力。
牛晓蕙预计，此次天津减少限购区域内的大户型新房购房限制条件，将有助于更好满足市区改善型需求，加快潜在需求释放。而支持天津、河北居民购房，将有利于稳定市场预期，预计天津市内六区二手房市场将有所回升。
每日经济新闻综合自北京市住房和城乡建设委员会官网、北京商报
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